1975年成立于西班牙,Zara隶属于Inditex集团,是全球排名第三,西班牙排名第一的服装商。Zara已于世界各地56个国家,设立了超过两千多家服装连锁店。
2006年进入中国市场后的10年里,Inditex集团在没有任何第三方机构参与的情况下,管理着他们的房地产拓展投资组合。很自然,他们的内部团队对任命租赁代理的想法很抵触。然而,三年来他们在北京寻找旗舰店的努力收效甚微,直到北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司以一个令Zara难以抗拒的提议扭转了该局面。北京世邦魏理仕的商业团队用了10个月的时间对北京市场进行了全面的调研,并用两年的时间与业主进行多轮谈判,最终帮Zara锁定了一个尚未入市的店铺面积。Zara在王府井旗舰店的选址工作是全球四大行中国商业团队完成的迄今为止规模和收入最大的一笔交易,该店也是Zara在亚洲最大的旗舰店,使世邦魏理仕顾问与交易服务部荣获2020年皇家特许测量师学会颁发的年度最佳交易优胜奖。
作为促成Zara亚洲旗舰店成功落户王府井的负责人,原世邦魏理仕顾问与交易服务部董事王君女士接受了我们的采访。她指出:“Zara成功落户王府井,我们中间做了大量的沟通协调工作,中间也是充满了坎坷与波折。”作为王府井升级改造项目的负责人,王君对王府井的物业及商业环境比较了解,2018年3月王君挖掘出穆斯林大厦具有大面积资源,和业主短暂三次见面后,其融洽的交谈和专业的精神被业主中方和港方认可,从而获得穆斯林大厦的租赁代理权。Zara品牌方对选址的要求很高,但大厦有很多不足的方面,硬件过于陈旧;大厦不符合现有的政府消防,抗震要求;单层面积太小,楼层层高较低,多楼层,不利于客流引导等。业主方与品牌方多次谈判,无法达成一致。大厦结构设计问题贯穿整个谈判始终,争议的焦点在于大厦在结构设计方面存在的问题满足不了品牌方的要求,但是业主又不同意对大厦进行加固改造。老楼是80年代的,档案馆都没有基础资料。没有电子版图纸,具体面积都无法确认,房产证和测绘报告是整体楼的,但是大业主只拥有这个楼宇的2/3的面积,另外的是小业主的,所以租赁面积确认是一个问题。王君协助Zara和业主共同协调相关部门寻找资料,寻求提供最准确的技术支持文件,对于可能影响后续交易的隐患消除到最小。对于无法落实的,王君借助服务王府井业态的优势,通过调动业主高层和Zara高层以及政府相关机构开会的方式解决现有问题积极寻求解决途径。王君女士感慨又欣慰的说:“前期签约的过程,与业主方及品牌方的多次谈判,过程比较曲折,好在收效显著。”
通过这次招商代理,王君女士深深地认识到以往房地产开发与设计中存在的结构质量问题,以及信息管理的滞后性。随着房地产市场的快速发展,房地产设计管理也越来越受到房地产公司的重视。现阶段房地产项目设计存在的问题主要是由于缺乏及时有效的管理措施所造成的。为此,王君女士开发设计了《房地产项目开发与设计综合服务管理系统》软件,该软件可以为开发商妥善处理项目开发及设计的有效管理及信息的收发,实现了为开发商提供现代化、科学化、人性化的服务管理平台。
在市场经济体制下,设计单位为了追求其自身的经济效益,而不注重建筑工程的总体效益。近些年来,在施工过程中经常可以发现施工图纸的问题,给建设单位带来不少损失,这些都是由于在开发设计过程中没有良好的设计管理造成的。王君女士开发的《房地产项目开发与设计综合服务管理系统》成功解决了房地产项目开发设计阶段的管理问题,它可以帮助房地产开发企业实时记录并存储开发设计阶段的重要文件信息、进行多项目管理以及地产开发行业庞大的人员管理、控制项目开发设计进度、管理设计质量、管理项目风险、进行施工图设计阶段的管理以及设计费用管理。在房地产项目的设计管理阶段,该软件的使用可以协助企业确立好时间安排,严格控制好方案设计、质量管理、时间进度等方面的问题,保障工程项目下一阶段的各项任务顺利执行。这款软件现在在世邦魏理仕全线应用,很好地实现了房地产企业内部信息的整合,实现了系统管理、个人办公、合同管理、审批流转、客户管理、预警管理、行政管理、计划管理等功能,使房地产开发企业朝着更加系统、规范、智能的方向发展。
在商业地产招商租赁领域工作的多年里,王君女士通过多次进行业主与品牌方以及政府之间的沟通协调,发现每次都要做沟通记录,把双方的洽谈信息整理出来,费时、费力、效率还低。为了解决这个问题,王君女士开发了《项目招商洽谈信息内容自动更新系统》软件,这款软件可以实时更新项目招商洽谈信息,做到信息的及时更新与存储,便于了解招商进度、掌握业主及品牌方的各种条件及要求等,极大提高了谈判效率,为促成招商的成功提供了便利条件。招商洽谈工作对每一个招商中的企业都是非常重要的事情。通过记录及实时更新洽谈信息,可以使销售人员更好地了解客户的意向情况及需求,做到精准跟进。
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